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Rund jeder dritte Berliner sprach sich für die Enteignung großer Immobilienkonzerne aus. Inzwischen melden sich nicht nur Akteure aus der Immobilienwirtschaft, sondern auch zahlreiche Juristen und Rechtswissenschaftler zu Wort. Als Projektentwickler und Bauunternehmen sehen wir andere Lösungsansätze als Enteignung oder Vergesellschaftung.

Das Bündnis „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ fordert vom Berliner Senat, alle Maßnahmen einzuleiten, die zur Überführung von Immobilien in Gemeineigentum erforderlich sind. Auf ihrer Website formuliert die Initiative ihr Ansinnen wie folgt: „Private profitorientierte Immobiliengesellschaften, die mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besitzen, werden nach Artikel 15 GG enteignet, um ihre Bestände in Gemeineigentum zu überführen“. Dem Bündnis gehören unter anderem Gewerkschaften wie IG Metall Berlin, Mietvereine und Organisationen der Zivilgesellschaft an. Bereits im Oktober 2018 übermittelte das Bündnis seinen Beschlusstext an die Senatsverwaltung für Inneres und Sport Berlin. Am 26. September 2021 kam es zum Volksentscheid. Alle wahlberechtigten Berlinerinnen und Berliner hatten die Möglichkeit, über die Enteignung von privaten Wohnungskonzernen mit mehr als 3.000 Wohnungen im Bestand abzustimmen. Das Ergebnis ist eindeutig: 56, 4 Prozent, mehr als eine Million und damit rund jeder dritte Berliner befürworteten die Enteignung. Diese beträfe neben der Deutsche Wohnen, die mit ca. 110.000 Wohnungen die größte Vermieterin in Berlin ist und derzeit vom Konkurrenten Vonovia übernommen wird, auch die Wohnungsunternehmen Akelius, Covivio, TAG Immobilien und Grand City Properties. Es geht um ca. 243.000 der rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin.

Warum eigentlich?

Nach Ansicht der Initiative machten die Wohnungsgesellschaften Profit durch steigende Mieten. Ein Großteil der Menschen, der für die Enteignung gestimmt hat, möchte dem „Mietwahnsinn ein Ende setzen“ und „bezahlbaren Wohnraum auch innerhalb des S-Bahn-Rings“ schaffen. Es ist die Rede von „dubiosen Nebenkosten“ und „sinnlosen Modernisierungen“. Die „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ ist der Meinung, durch die Vergesellschaftung die Mieten senken zu können, weil durch diese nicht mehr der Profit der Aktiengesellschaft Deutsche Wohnen bezahlt werden müsse, sondern lediglich tatsächlich entstehende Kosten. Dabei geht das Bündnis aktuell davon aus, dass die betroffenen Unternehmen deutlich unter Marktwert entschädigt werden könnten, so dass die Entschädigungssumme, die von der Initiative auf 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro geschätzt wird, über die nächsten 40 Jahre hinweg aus den Mieten der vergesellschafteten Wohnungen finanziert werden könne, ohne den Berliner Landeshaushalt zu belasten. Sind die Schulden abbezahlt, könne man die Mieteinnahmen in weiteren Neubau investieren, so die Initiative. Dabei würde ein zukünftiger Mietpreis von 4,04 Euro pro Quadratmeter angesetzt.

Was bedeutet eigentlich Vergesellschaftung und wie geht es weiter?

Mit den Begrifflichkeiten „Vergesellschaftung“ und „Enteignung“ wird dieser Tage nicht sehr sorgsam umgegangen. Zu unterscheiden, ist jedoch wichtig, denn laut Rechtsanwalt für Öffentliches Wirtschaftsrecht Benedikt Wolfers geht es hierbei um verfassungsrechtliche Zulässigkeit. Auch auf der Website der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ ist mal die Rede von „Enteignung“, mal wird von „Vergesellschaftung“ gesprochen. Während Enteignungen nicht ungewöhnlich, im Artikel 14 des Grundgesetzes vorgesehen sind und zahlreiche Gerichtsurteile rechtliche Voraussetzungen und die Höhe der jeweiligen Entschädigungen darstellen, kam der Artikel 15 des Grundgesetzes, auf den sich die Initiative zur dann doch wieder „Vergesellschaftung“ der Wohnungsunternehmen bezieht, bisher nie zur Anwendung. Zahlreiche Juristen und Rechtswissenschaftler äußerten sich bereits kritisch zu diesem Unterfangen und auch SPD-Spitzenkandidatin Franziska Giffey, die möglicherweise Regierende Bürgermeisterin von Berlin werden wird, ruderte nach einer ersten Ankündigung eines Gesetzesentwurfs bereits zurück und erklärte, dass zunächst rechtlich geprüft werden müsse, ob das Gesetz umgesetzt werden könne. Und so stellt sich zunächst die Frage, ob Artikel 15 in Berlin überhaupt anwendbar ist. Der Berliner Rechtsprofessor Christian Waldhoff beantwortet diese Frage in einem Artikel der Süddeutschen Zeitung vom 24. September 2021 mit „nein“ und auch Wolfers ist dieser Meinung, worauf die Initiative mit dem Argument „Bundesrecht bricht Landesrecht“ kontert. Und so bleiben zahlreiche Rechtsfragen offen, zum Beispiel auch die der Verhältnismäßigkeit sowie die einer angemessenen Entschädigung betroffener Unternehmen.

Wer soll das bezahlen?

Fest steht: Das Votum des Volksentscheides ist nicht bindend. Dennoch muss sich die Berliner Politik mit diesem auseinandersetzen, wenngleich der Journalist Henning Jauernig bereits auf eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey verwiesen hat, laut dem lediglich 23 Prozent der befragten Berliner Enteignungen für ein geeignetes Instrument halten, um die Situation von Mietern und Wohnungssuchenden zu verbessern. Daraus könnte man schließen, dass viele Menschen den Volksentscheid genutzt haben, um ihrem Ärger über steigende Mieten Luft zu verschaffen. Weiterhin stellt sich doch die Frage, ob Enteignung oder Vergesellschaftung überhaupt dazu beitragen kann, den von der Initiative als primäres Ziel festgelegten bezahlbaren Wohnraum oder gar neuen Wohnraum zu schaffen. Wie sollen von der durch die Initiative anvisierten Kaltmiete von 4,04 Euro pro Quadratmeter Reparaturen oder Modernisierungen an den vergesellschafteten Wohnungen bezahlt werden? Uns allen ist bekannt, dass mit Blick auf die Klimaziele in den kommenden Jahren ein Fokus auf die Sanierung und energetische Modernisierung von Bestandsimmobilien gelegt werden wird. Wer wird hierfür die Kosten tragen? Mal ganz abgesehen davon, dass sich die Entschädigungskosten für die Enteignung laut Prognosen des Senats auf 29 bis 36 Milliarden Euro anstatt auf die durch die Initiative errechneten 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro belaufen würden. Verschuldet sich das Land Berlin in dem Maße, sind Steuererhöhungen zur Finanzierung der enteigneten Wohnungen vorprogrammiert. Und würde ein Gesetzesentwurf am Ende nicht bedeuten, dass sich Investoren aus der Wohnungswirtschaft zurückziehen, weil sie Enteignung fürchten? Wer wird dann, vor dem Hintergrund immer höherer Auflagen, immer strikterer energetischer Standards und damit einhergehend steigender Baukosten, Wohnungen in dem benötigten Umfang instand halten und neu realisieren? Der Baupreisindex für Wohngebäude, also Ein- und Mehrfamilienhäuser, weist auf, dass sich die Preise im Zeitraum 2010 bis 2020 um 29 Prozent erhöht haben. Baukosten für konventionell gefertigten Wohnungsbau liegen im Mai dieses Jahres bereits 6,4 Prozent höher als im Mai des vergangenen Jahres.

Konstruktive Lösungen statt Eingriff in das Grundrecht

Wir glauben, dass der „Druck des Volksbegehrens“ und damit der Stein des Anstoßes aufgenommen und genutzt werden sollte, es dabei aber weniger um Enteignung oder Vergesellschaftung, sondern vor allem um konstruktive Auseinandersetzung und innovative Lösungsansätze gehen sollte, um „bezahlbaren“ (hier fehlt es in der Diskussion häufig an der Definition für wen) wie auch sozialverträglichen Wohnraum zu schaffen. Eine Möglichkeit, um bei der Entwicklung neuer Quartiere bestmögliche Lösungen zu erzielen, könnte die Vergabe von Bauland nach Konzeptidee sein. Ferner gilt es, noch stärker Konversionsflächen (innerstädtisch oder am Standrand) zu identifizieren und nutzbar zu machen. Darüber hinaus sollte die Komplexität des Bauens und auf diese Weise Baukosten und Mieten minimiert werden. Gleichzeitig muss die Digitalisierung im Bauwesen (bei Behörden wie auch Ausführenden) noch stärker vorangetrieben und gefördert werden, denn nur so können Prozesse verschlankt und Wohngebäude noch schneller realisiert werden als dies aktuell der Fall ist. Gilt es nicht, die Akteure – vom Projektentwickler, Wohnungsunternehmen, über den Architekten, Bauunternehmen bis hin zu Herstellern der Bau- und Immobilienbranche und die Politik – an einen Tisch zu holen, um über ganz neue Stadt-, Wohn- und Mobilitätskonzepte nachzudenken? Grundvoraussetzung ist dabei sicher, dass Städte und Kommunen bezahlbares Bauland zur Verfügung stellen und Investoren ihre gesellschaftliche Verantwortung wahrnehmen.  

 

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